Een bouwvergunning is niet nodig voor kleine bouwwerken en verbouwingen, die geen ingrijpende gevolgen hebben voor de directe omgeving. Deze blijven doorgaans binnen strikte hoogte –en oppervlakte-eisen. Zo kan ook normaal onderhoud zonder bouwvergunning worden uitgevoerd. Bij binnenwerk moet men wel oppassen dat de verbouwing geen draagconstructies aantast. In dat geval is er alsnog een bouwvergunning nodig. Dit geldt in het bijzonder voor woningen die nog onder het vorige Bouwbesluit werden gebouwd. Daarin waren de eisen gebaseerd op de vertrekken in een woning. Na oktober 1992 gebouwde woningen vallen onder het nieuwe Bouwbesluit.

Dit gaat uit van de zogenoemde ‘verblijfsgebied’ in de woning, dat 55% van het gebruiksoppervlak kan beslaan. Gebruiksoppervlak betekent alle ruimte in huis, die hoger is dan 1.50 m. In het het vrij-indeelbare verblijfsgebied (alles hoger dan 2.40 m) kan men zonder bouwvergunning zijn gang gaan, mits ook hier maar aan de eisen van het Bouwbesluit wordt voldaan.

Bouwactiviteiten van grotere omvang moeten wel bij de gemeentelijke Bouw-en Woningtoezicht worden aangemeld., maar kunnen zonder vergunning worden uitgevoerd.
De gemeente kan achteraf controleren of aan de eisen is voldaan en er consequenties aan verbinden als dat niet het geval is. Ook meldingplichtige werken moeten voldoen aan de technische eisen uit het Bouwbesluit.

Voor alle overige bouwwerken moet een bouwvergunning worden aangevraagd voordat men aan het werk gaat. De aanvraag moet bij de dienst Bouw-en Woningtoezicht worden ingediend. Wie begint voordat de vergunning is verleend, loopt de kans dat de bouw wordt stilgelegd en dat er een proces-verbaal wordt opgemaakt. Bij de aanvraag moeten altijd tekeningen worden overgelegd, die volgens de eisen van het Bouwbesluit zijn vervaardigd.

Dergelijke tekeningen vragen een deskundige hand en daarom kan men de aanvraag het best overlaten aan de architect of aan een gespecialiseerd bureau. Deze moet op het aanvraagformulier wel aangeven, dat hij namens zijn opdrachtgever handelt.

Bouw –en Woningtoezicht controleert de binnenkomende vergunning-aanvragen op hun ‘ontvankelijkheid’. Daarbij wordt gekeken of ze voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit aan tekeningen stelt. Zo ja, dan begint de beoordeling van het bouwplan zelf: voldoet het aan de technische eisen van het Bouwbesluit en botst  het niet met het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan geeft de gemeente aan wat en op welke wijze er in de verschillende wijken mag worden gebouwd. Daarbij gaat het om zaken als hoogte en diepte, bestemming, type bouw, de tuinen en de dwarsprofielen (schuin of plat dak). Bij bouwen in de buitenlucht zal ook de welstands-commissie bekijken of de plannen in esthetisch opzicht voldoen aan de gemeentelijke bouwverordening. Omvat het bouwplan sloopwerkzaamheden, die meer dan 10 m3 puin opleveren, dan moet het tevens getoetst aan de wet Milieubeheer. Als het bouwplan een monument betreft zal het bouwplan ook getoetst worden in de Monumentencommissie aan de  Gemeentelijk-en/of Rijks Monumentenverordening. Uiteindelijk besluit het College van Burgemeester en Wethouders of de vergunning wordt verleend.

Dit besluit moet overigens uiterlijk dertien weken na het indienen van de bouwaanvraag worden genomen. Alleen onder bepaalde voorwaarden kan de termijn worden verlengd. Gebeurt dit niet, dan is er sprake van een ‘fictieve vergunning’. Men kan in zo’n geval gaan bouwen, maar wel op voorwaarde dat wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit.
Bouw-en Woningtoezicht moet in de gelegenheid zijn te controleren of het werk volgens de voorschriften wordt uitgevoerd. Daarom moet het begin en andere fasen van de bouw tijdig worden gemeld. De aannemer weet precies waar het om gaat. Als de gemeente verstek laat gaan, zijn de eventuele risico’s voor haar rekening (mits er volgens het Bouwbesluit is gebouwd) Een bouwvergunning heeft geen onbeperkte geldigheidsduur. Als er te lang met bouwen wordt gewacht, kan de bouwvergunning worden ingetrokken. In zo’n geval moet er trouwens eerst overleg met de vergunninghouder plaatsvinden.

De particulier zal voor het verkrijgen van een bouwvergunning, professionele hulp moeten in schakelen.

PHC bouwmanagment werkt volgens een stappenplan:

Fase 1: Toetsing bestemmingsplan - dossier onderzoek - maken van een schetsplan - overleg schetsplan met de opdrachtgever - schetsplan toetsing bij de Gemeente.

Fase 2: Maken van de definitieve bouwvergunningsaanvraag tekeningen inclusief principe details - constructie berekeningen - ventilatie en lichttoetreding berekeningen.

Fase 3: EPN berekeningen - budgetramingen - bestek schrijven - selectie van aannemers - werk aanbesteden.

Fase 4: Kwaliteit controle en toezicht - meer / minderwerken - oplevering

Mocht bijvoorbeeld na Fase 1 de gemeente niet willen of kunnen meewerken aan het bouwplan, dan wordt alleen Fase 1 berekend.

Kortom genoeg redenen om voor uw bouwplannen vrijblijvend met ons in contact te treden. U bent van harte welkom op de Van der Leeklaan 6 te Amstelveen of wij komen bij u langs.

Neem contact op